KİRA SÖZLEŞMESİ VE SONUÇLARI
Kira sözleşmesi, her iki tarafa borç yükleyen ve kiraya verenin bir şeyi kiralamayı, kiracının ise kiralanın karşılığını ödemek suretiyle mecuru kullanmasına ilişkin kurulan bir sözleşmedir
Kira sözleşmesi, her iki tarafa borç yükleyen ve kiraya verenin bir şeyi kiralamayı, kiracının ise kiralanın karşılığını ödemek suretiyle mecuru kullanmasına ilişkin kurulan bir sözleşmedir. Kiracı, kira sözleşmesi ile kira bedeli ödeme borcu altına girmektedir.
Kiralananın konusu taşınır ve taşınmaz mallardan oluşabilir. Hukukumuzda genellikle gayrimenkul kira sözleşmeleri “konut” ve “çatılı iş yeri” kira sözleşmelerinden oluşmaktadır.
Taraflar arasında bir kira sözleşmesi imzalandığında, bu kira sözleşmesinin gereği olarak, hem kiraya veren hem de kiracı için bazı hak ve sorumluluklar bulunmaktadır.
KİRAYA VERENİN BORÇLARI NELERDİR?ze
Öncelikle kiraya veren kiralananı, kararlaştırılan tarihte eksiksiz ve kullanıma elverişli şekilde kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Bu durum, kiracı aleyhine değiştirilemez. ayrıca kiraya veren, kira sözleşmesinden doğan vergi, sigorta gibi giderlere de katlanır. Kiralananın kullanımı ile ilgili olarak üçüncü kişilerce yan gider yapılmış ise o durumda da kiralayan yan giderleri ödemekle yükümlüdür. Ancak bu yan giderlerden anlaşılması gereken, kiralanan taşınmazda yapılan esaslı değişiklikler (dış cephe boyası, çatı akması vs.) halinde kiralayan sorumluluğundadır. Bunun dışında, oturulan iç mekanın boyanması, temizliği vs. yükümlülükler kiracıya aittir.
Kiralananın sonradan ayıplı olması halinde kiracı, kiralayandan ayıpların giderilmesi, yahut ayıpla orantılı bir şekilde kiradan indirim yapılmasını ya da zararın giderilmesini isteyebilir.
KİRACININ BORÇLARI NELERDİR?
Kiracı, kiralananın kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Ancak şu husus bilinmelidir ki, konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşme kapsamında belirlenen kira bedeli kiracı aleyhine değiştirilemez. Sözleşmenin yenilenmesi ya da süresinin uzatılması kararlaştırılır ise bu tarih itibari ile kira bedeli yeniden belirlenebilir.
Kira bedelinin, artırılması hususunda taraflar arasında çok sık uyuşmazlık çıkmaktadır. Şöyle ki, taraflarca kararlaştırılan kira bedeli bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını aşmamak şartı ile geçerlidir. Bu oran her yıl belirlenen oranlarla değişmektedir.
Kiracı, aksine bir düzenleme bulunmadıkça ve yerel bir uygulama olmadıkça, kira bedelini her ayın sonunda ve en geç kira bitiminde ödemelidir. Ancak bu husus taraflarca kararlaştırılabilir.
Konut ve çatılı iş yerleri kiralarında aksine bir sözleşme yok ise ısıtma, aydınlatma, su gibi kullanma giderleri kiracı tarafından karşılanır. Ancak yukarıda da bahsettiğimiz üzere önemli yan giderlere katlanma yükümlülüğü kiralayana aittir.
Kiracı, kiralanan mecuru sözleşmeye uygun şekilde özenle kullanmak zorundadır. Yine bu taşınmazda komşu ve diğer maliklere gerekli saygıyı göstermelidir. Kiracının bu kurala uymaması halinde, kiralayan aykırılığın giderilmesi aksi halde sözleşmenin feshedileceğine dair bildirimde bulunabilir, bu aykırılıkların ortadan kaldırılması için kiracıya süre verebilir.
Kiracı, kiralananın kullanımından kaynaklı olan temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Yine kiracı, kiralananda bir ayıp var ise gecikmeksizin bu ayıbı kiralayana bildirmekle yükümlüdür. Ayıpların giderilmesi ve önlenmesine yönelik tüm çalışma ve işlemlere kiracı katlanmalıdır.
Kiracı, kiralananı ne durumda teslim almış ise o durumda geri teslim etmekle yükümlüdür. Ancak, kiracının sözleşmeye uygun kullanım (beklenen yıpranma) halinde ortaya çıkan zararlardan sorumluluğu bulunmamaktadır. Yani kullanıma dayalı olarak gerçekleşen eskime ve bozulma gibi sonuçlar kiracıya yüklenemez.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERME SEBEPLERİ
Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesinin sona erme sebeplerini iki başlıkta incelemektedir. Bunlar; bildirim yoluyla sona erme ve dava yolu ile sona erme şeklindedir.
Sözleşme süresinin bitmesi halinde kendiliğinden sona erecektir. Bunun haricinde kira sözleşmesi bildirim ile de sona erdirilebilir. Ancak bildirimle bulunmak sureti ile sözleşmeyi sonlandırma hakkı yalnızca kiracıya tanınan bir haktır. Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi halinde kiracı, kiralayana sürenin sona ermesinden en az 15 gün önce olmak üzere bildirim yaparak kiralananı tahliye edebilir. Kiracı sözleşme süresinin dolması halinde bildirimde bulunmaz ise taraflar aralarında yeni şartlı bir kira sözleşmesi yapabilirler. Bu iki durumunda gerçekleşmediği hallerde, kira sözleşmesi 1 yıllık süre ile uzatılmış olarak kabul edilmektedir. Kiracı, 10 seneyi aşkın olarak kiralanan taşınmazı kullanıyor ise, bu halde kiralayan, sözleşme süresinin bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman, kiraya veren ise, kiranın başlangıcından itibaren on yıllık uzama süresi geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilmektedir. Bildirime rağmen kiracı kiralananı tahliye etmezse doğal olarak kiracı aleyhine tahliye davası açılacaktır. Kiraya verenin belirsiz süreli kira sözleşmelerini uzama yıllarına dayanarak sona erdirebileceği hükme bağlanmıştır.
KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ DURUMUNDA KİRACININ TAHLİYESİ
Kiralayan, vadesi gelmiş olan kira borcu yahut yan giderleri ödemeyen kiracı hakkında, bu borçların ödenmesi hususunda kiracıya ödeme süresi vererek yazılı şekilde durumu bildirebilir. Yine bu bildirimde, ödeme yapılmaması halinde sözleşmeyi feshedeceğini ihtar edebilir. Kiracıya ihtar ile verilecek bu süre çatılı iş yerleri kiralarında en az 30 gün , diğer kiralarda ise 10 gündür. Bu süreler, kiracıya bildirim yapılması ile başlar. Kiracı, bu süreler içerisinde ihtar olunan borcu ödemez ise, kiralayan temerrüt sebebiyle tahliye davası açabilir. Ancak kiracı süresi içinde ödeme yaparsa tahliye davası hukuki yarar olmadığından açılamaz.
Kiracının borcunu ödememesi sebebi ile tahliyesi hususunda bir takım ihtar süreleri ve takip yolları ön görülmüştür. Borcunu ödemeyen kiracıya, iki haklı ihtar sonrasında tahliye davası açılabilir. Bunun yanında, tahliye talepli icra takibi başlatılmak suretiyle de borcunu ifa etmeyen kiracı aleyhine kanun yoluna başvurulabilir. Bu yöntem uygulamada kullanılan en pratik yöntemdir. Burada dikkat edilmesi gereken husus ödenmemiş kira bedellerine ilişkin olarak tahliye talebinin açıkça belirtilmesidir. Kiracı, başlatılan takibe ödeme emrini tebliğ almasına müteakip 7 gün içerisinde itiraz edebilir. Ancak bu süre içerisinde itirazda bulunulmadığı takdirde 30 günlük ödeme süresi beklenecektir. Tüm süreler dolduktan sonra ödeme de yapılmadıysa taşınmaz icra müdürlüğünce tahliye edilecektir.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN VARLIĞI HALİNDE KİRACININ TAHLİYESİ
Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinin ardından, kiracı, kiralananı belli bir zamanda boşaltmayı kabul ettiğini bildirir bir tahliye taahhütnamesi imzalayabilir. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için bir takım şartlar bulunmaktadır.
Tahliye taahhütnamesinin yazılı olması yeterlidir. Ancak bu taahhütte kiracı açık bir şekilde mecuru tahliye edeceğini taahhüt etmelidir. Yine, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin kurulmasından sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması gerekmektedir. Kira sözleşmesi ile aynı tarihli imzalanan tahliye taahhüdü yerleşik uygulama ve kararlara göre geçersiz olacaktır.
Tahliye taahhüdü kayıtsız ve şartsız şekilde yapılmalıdır. Yine taahhüt belirli bir tarih içermelidir. Tarih olmaması halinde taahhüt geçersiz olacaktır. Eğer kiralanan aile konutu olarak kullanılacak ise eşlerin her ikisinin de imzasının bulunması gerekecektir. Aksi halde bir tahliye söz konusu olduğunda, aile konutu olan taşınmaz eşin rızası olmadan tahliye edilemez.
Kiracı tarafından tarih kısmı boş olarak imzalanan tahliye taahhüdü, üzeri sonradan doldurulsa bile geçerlidir. Uygulamada kiraya veren, boş olarak imzalan bu tahliye taahhütnamesini dilediği tarih için doldurabilir. Kiraya veren, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalanmadığı sürece kira taahhütnamesine dayanarak kiracıyı tahliye edebilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus kira sözleşmesi ile tahliye taahhüdünün aynı tarihli olmamasıdır.
Kiracı tarafından imzalanan geçerli bir tahliye taahhüdü varsa, kiracı taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmalıdır. Bu taahhüde rağmen kiracı kiralananı boşaltmazsa, kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde taşınmazın bulunduğu icra dairesine başvurmak veya Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmak suretiyle kiracıyı tahliye edebilir.
Kiraya veren, tahliye konusunda kiracıya icra dairesinden tahliye emri gönderme veya kiracıya karşı Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açma seçeneğine sahiptir. Dava açma konusunda bir aylık süre öngörülmüş olup bu sürenin işlemeye başladığı tarih kiracının yazılı tahliye taahhüdünde kiralananı boşaltmaya söz verdiği tarihtir. Bu süreyi geçiren kiraya veren bu tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye talep edemeyecektir. Dava süreci uygulama açısından daha uzun süren bir yoldur.
Kiralayan, yazılı tahliye taahhüdünü icraya koyabilir. Kiracının, davasız şekilde tahliyesi için kiraya veren tarafından tahliye taahhüdünde taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde icra takibi başlatılması gerekmektedir. Kiraya veren yasal süresi içerisinde tahliye için icra takibi başlattığı takdirde icra müdürü kiracıya gayrimenkulü 15 gün içinde tahliye ve teslim etmesine dair icra emri gönderir.
Kiracının gönderilen icra emrine karşı 7 gün içerisinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Kiracı yasal süresi içerisinde itiraz dilekçesi sunmadığı takdirde gayrimenkul kiraya verenin talebi doğrultusunda cebri icra yoluyla tahliye edilerek kiraya verene teslim edilir.
Kiracı, tahliye taahhütnamesine karşı itirazda bulunabilir. İtiraz, taahhüdün yetkisiz icra dairesince gönderildiği, imzanın kiracıya ait olmadığı, yahut bu taahhütnamenin baskı altında imzalatıldığı vs gibi sebeplere dayanabilir.
Kiracının 7 günlük yasal süresi içerisinde itiraz etmesi halinde ise, kiralayan tarafından İcra Mahkemesinde İtirazın Kaldırılması ve Tahliye talepli olarak dava açılabilir. Bu durumda kiracı tarafından yapılan itiraz içeriğinde, tahliye taahhüdü üzerinde yer alan imzanın inkar edilmemesi ya da imzanın kendisinin olduğuna ilişkin bir beyanı var ise ve imzanın sahteliğini konusunda itiraza yer yok ise bu dava yolu ile hızlı bir tahliye süreci izlenebilir. Burada mahkeme huzuruna sunulacak olan tahliye taahhüdü noter huzurunda verilmelidir. Aksi halde, noter huzurunda düzenlenmemiş bir tahliye taahhüdünün kiracı aleyhine işleme konulmasının ardından, taahhüt üzerindeki imzaya itiraz edilmesi halinde genel mahkeme de dava açılması gerekmektedir. Resmi kurumlar tarafından düzenlenmeyen ya da onaylanmayan evrak ve belgelerle İcra Hukuk Mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılamaz.
Bu sebeple, kiracının, resmi kurumlarca düzenlenmemiş ve onaylanmamış olan tahliye taahhütnamesi hakkındaki icra takibine, imzaya, tahliye taahhüdünün geçerliliğine veya taahhüdün imzalandığı tarihe dair itirazda bulunması halinde, bu iddiaları inceleyip karara bağlama ve yargılama yapma yetkisi ve görevi Sulh Hukuk Mahkemelerine aittir.
Tahliye taahhüdü nedeniyle kiracının tahliyesine dair davalarda yetkili mahkemeler kiralanan gayrimenkulün bulunduğu yerdeki mahkemelerdir. Görevli mahkemeler ise yukarıda belirtildiği üzere dava konusu olayın koşul ve şartlarına göre İcra Hukuk Mahkemesi Ve Sulh Hukuk Mahkemesi olarak değişiklik göstermektedir.
Bu yazı bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya hukuki mütalaa değildir. Bir dava açmadan önce telafisi mümkün olmayan sonuçların ortaya çıkmaması için bir avukattan hukuki yardım almanız tavsiye edilir.
Av. Zeynep Dönem Yiğit